Gérer un bien immobilier en tant que propriétaire peut s’avérer très coûteux et très chronophage. adopter une assurance non occupant permet de réduire ce fardeau. Mais le fait d’être bien assuré ne résout pas tout. Parmi les éventuels impayés de loyers, il existe une solution qui permet aux propriétaires de se prémunir contre ces risques financiers : c’est la garantie loyers impayés (GLI).
La garantie loyers impayés
La garantie loyers impayés est une forme de protection et de couverture des propriétaires. Elle supporte les impayés de loyers, de charges locatives qui peuvent survenir, et ce, jusqu'à concurrence du montant de la garantie prise. La caution est obligatoire en plus du préavis légal pour l'ensemble des baux commerciaux et professionnels supérieurs à un mois (hormis le bail agricole) ; elle est facultative pour les baux d’habitation.
Définition de la garantie loyers impayés
La garantie loyers impayés est une forme d'assurance qui couvre les propriétaires contre le risque d'impayés de loyers et de charges locatives. Elle est limitée à un montant annuel, généralement forfaitaire, calculé en fonction des loyers et charges locatives des 12 derniers mois. La garantie loyers impayés garantit le paiement des loyers et des charges locatives à l’échéance, ainsi que du remboursement des loyers impayés en cas de défaillance du preneur.
Fonctionnement de la garantie loyers impayés
Lorsqu’un locataire souscrit une assurance loyers impayés, elle est applicable dès que la caution est libérée. Un contrat bien conçu et un suivi régulier permettent aux propriétaires de disposer d'une sécurité à tout moment. L’assureur peut alors se charger du recouvrement des impayés et les rembourser au propriétaire. Ainsi, le rôle de l’assureur est de couvrir les loyers impayés et de rembourser les loyers ainsi que les charges locatives si le locataire s’avérait ne pas les régler. Il est important que le propriétaire conclut un accord écrit avec l'assureur lors de la souscription du contrat.
Avantages de la garantie loyers impayés
La garantie loyers impayés est une solution qui permet aux propriétaires de se protéger contre tous les risques liés aux loyers impayés. Elle peut permettre à ces derniers de se libérer du temps et de l’argent consacrés à la gestion et au recouvrement des impayés. Elle comprend également des solutions pour résoudre certains conflits entre locataire et bailleur. De plus, la garantie loyers impayés peut aider les propriétaires à attirer des locataires solvables, car ces derniers savent qu’ils bénéficient d'une protection en cas de problème. Autre avantage : la garantie loyers impayés permet aux propriétaires de récupérer leurs loyers impayés plus rapidement, grâce à la promptitude d’action de l'assureur.
Les critères de sélection des locataires
Même en optant pour une assurance loyers impayés, il est nécessaire de bien sélectionner les locataires afin de minimiser le risque d’impayés de loyers. Pour cela, des critères stricts sont à prendre en compte.
Vérification de la solvabilité du locataire
La solvabilité du locataire est déterminée par son apport personnel et son profil financier. Les propriétaires sont donc tenus de vérifier le montant des revenus d’un candidat locataire, son solde de compte bancaire et son niveau d’endettement. Cela permet également d'estimer sa capacité à payer le loyer et à régler ses charges locatives.
Étude du dossier du locataire
Dans la pratique, les propriétaires procèdent à une étude complète du dossier du candidat locataire, comprenant la vérification de son identité, de ses antécédents et de la source de ses revenus. Les propriétaires vérifient ses antécédents en matière de loyers impayés, la validité de son contrat de travail et ses références. Les informations fournies par le locataire, telles que le contrat de travail et les bulletins de salaire, sont obligatoires pour le propriétaire dès le dépôt de candidature.
Autres critères de sélection
En plus de la solvabilité et de l’étude des dossiers, les propriétaires sont aussi tenus de prendre en considération d’autres critères de sélection des locataires. L’âge, la situation familiale, le nombre de personnes à charge et l’utilisation prévue du logement sont autant d’éléments pouvant faire la différence entre un bon candidat et un mauvais. Les critères suivants doivent être pris en compte : le niveau de bruit, la consommation d’énergie, le droit à la location, la taille de l’animal de compagnie, etc.
Les recours en cas d'impayés de loyers
Lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations et ne paye pas les loyers et les charges locatives à temps, le propriétaire a le droit d’en réclamer le remboursement. Il existe différents recours disponibles pour le propriétaire.
La mise en demeure
Le propriétaire a le droit de faire une mise en demeure à son locataire pour le rappeler à ses obligations. Il doit envoyer un « avertissement officiel » au locataire et lui rappeler les conséquences d’une telle infraction. Il s’agit généralement d’une lettre de mise en demeure munie de preuves pour confirmer que le locataire n’a pas réglé le loyer à temps. Le propriétaire peut faire appel à un huissier de justice pour qu’il remette cette lettre en main propre.
Le recours à un huissier de justice
En cas de problème de paiement, le propriétaire peut se retourner vers un huissier et lui demander d'appliquer la loi. Un huissier est un représentant de l'État habilité à appliquer la loi, mais également à prendre des mesures coercitives à l’encontre du locataire en infraction. Ces mesures peuvent aller de la saisie de biens, à l'expulsion du logement, en passant par l’injonction de payer.
La résiliation du bail
Le propriétaire peut choisir de résilier le bail et d'exiger un remboursement des loyers impayés. Lorsque le locataire a manqué à ses obligations et n'a pas versé le loyer à la date prévue, le propriétaire peut envoyer une lettre de résiliation et imposer le remboursement immédiat des loyers impayés, ainsi que des intérêts de retard. La résiliation du bail est souvent l’ultime recours pour les propriétaires lorsque les impayés de loyers sont trop élevés ou dépassent une certaine limite.